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浅议武汉市物业管理的发展趋势 |
发布日期： 2012年2月14日 点击： 2375 |
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一、我市物业管理发展的历史沿革
第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。
第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。
第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。
二、我市物业管理行业二十年发展成就
（一）行业发展规模逐年扩大
物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。
（二）管理服务水平不断提升
物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。
（三）市民的居住环境不断改善
物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。
（四）促进了和谐社区和文明城市建设
物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。
（五）行业发展对社会贡献日益突出
物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。
三、我市物业管理的发展趋势和方向
（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制
我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》已经颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。
（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域
提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。
（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系
和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。
（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平
高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。
（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展
物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。
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