随着碧桂园物业确定赴港上市，资本市场再添一支物业劲旅，同时也宣告物业板块正在成为千亿级房企比拼的新舞台。
5月29日，碧桂园宣布，碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所开始买卖。在三家5000亿级别房企中，碧桂园成为最先将物业板块推向资本市场的“吃螃蟹者”。万科物业虽仍未有具体上市时间表，武汉物业公司但其市场化运作早在2015年便已开始，至今已有三年时间。唯有恒大旗下的金碧物业尚未公布资本化运作计划。
除上述三家外，17家房企千亿俱乐部成员中，绿城物业、中海物业已抢先登陆港交所，保利物业在2017年7月获准挂牌新三板，绿地则通过把全资物业公司10亿元打包卖给雅居乐物业（雅生活服务）从而与其达成合作关系，曲线完成资本化运作。后者已在今年2月份登陆港交所。
深圳（楼盘）一位房地产资深评论人告诉时代周报记者，由于此前物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，所以物管一度被认为是“低值行业”。但安信证券指出，目前香港交易所已有7家物业公司上市，一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物管行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城，从另一方面也能看出物管行业的潜力。
3100万平方米成平均线
在房地产企业纷纷将“如何快速做到千亿”列为工作重点的“规模化时代”，作为房企重要业务组成的物业板块，武汉物业公司也毫不例外地进入到了并购洗牌阶段。
以彩生活为例，在香港完成上市后，该公司2015年先是以3亿元并购开元国际100%股权，后又在2016年收购了万达物业。雅生活在2016年先以10亿元收购绿地物业，后在2018年以2.05亿元收购紫竹物业，而万科物业则在2015年入股了卓弘物业和北京（楼盘）佰嘉物业，并在同年收购东莞（楼盘）卓圣物业……据中国指数研究院的数据显示，2015–2016年物管百强累计收购企业数达300多家，累计收购管理面积超过6.2亿平方米，占百强两年管理面积总增量的27.78%。
并购洗牌之后，物管百强企业管理面积均值从2007年的不足500万平方米上升到2017年的3163.83万平方米，管理项目个数均从40武汉物业公司多个增长到178个（光大证券(601788,股吧)）。2017年，物管百强企业市场份额已升至32.42%。
具体到企业，截至2017年底，恒大旗下金碧物业在管项目885个，管理合约面积近2.58亿平方米。碧桂园物业合同管理面积约3.295亿平方米，布局超240个城市。彩生活订约管理2271个住宅小区，合约管理总建筑面积合共约为4.04亿平方米。长城物业管理项目750余个，物业面积逾1.7亿平方米。截至2018年1月底，万科物业合同项目共计2429个，合同面积超过4.5亿平方米。
安信证券预测，资本对物管行业的关注，将进一步提振行业，受到资本青睐的公司也将背靠资本力量，不断扩大版图，充分发挥物管行业规模效应优势。
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，对于物管行业来说，目前扩规模仍是主旋律且是企业未来发展王道。她提出，当下物业百强企业规模扩张主要手段是兄弟公司助力与市场拓展为主、理性并购为辅、平台输出与模式创新有效补充。
融资新渠道
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，大型房企分拆物业公司单独上市，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，武汉物业公司促进轻资产模式扩张，提高盈利点。碧桂园也曾表示，将物业板块分拆后可进一步强化企业管制架构，并可为碧桂园物业提供多元化的资本来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。
物业公司成为房企新融资渠道是基于物业合同期限较长武汉物业公司、现金流也较为稳定，于是随着2015年“博时资本–世茂天成物业资产支持专项计划”获批以来，房地产企业开始纷纷效仿，尝试将物业管理业务证券化。
2016年2月，国君资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划，雅居乐抵押其管理的若干物业未来5年的应收款项权利，通过该项专项计划确立总面值达11亿元的资产证券化。2017年9月11日，第一物业发布公告称，公司以非公开发行的方式发行800万股，发行价格12.5元/股，募集资金1亿元，鼎晖、中金等32名投资者参与认购。本次股票发行募集资金的用途为：为公司着手开展行业内及相关产业的收购、并购及战略投资提供必要的资金储备。
“2017年物业费ABS共发行10单，发行规模为121.56亿元。”东方金诚研报显示，物业费收入是ABS产品还款的第一来源，武汉物业公司物业服务合同期限及类型、历史收缴率、物业类型、物业分散度和关联交易占比是影响基础资产未来现金流稳定性的重要因素。
在部分企业看来，物业费资产证券化不仅可以显著降低融资成本，同时也能盘活物业管理的存量资产，提高物业服务企业的资产流动性。
如何做到高效有力的走访业主？
作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。下面介绍一些走访时的要诀,希望对大家日常工作有所帮助：
见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比前者要热情得多。
若业主没请你坐下，你最好站着武汉物业公司。坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。”请记住，切莫把烟灰和火柴头弄到地板上，那是很不得体的。主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的趣。当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。
学会听的艺术。听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要"听话听音"。如业主首先讲话，你不可打断他。应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。。。。不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。
避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度，，，，，也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。
要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假，很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度，无节制地使用尖刻语言只会让人疑心：“谁知哪一天，他也许会在背后这样说我呢。”，，，，要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人，常常引起人们的反感：叙事没有重点，思维头绪混乱的人，常常迫使人们尽量回避他。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，武汉物业公司就意味着你已引起他人的反感了。
注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，语速平缓，语调老成、平淡，充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。。。。。注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象，往往会给你的自我表白投下阴影。
过度的关心和说教应该避免，要表现出诚意和合作精神。
结束出门时，不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题，武汉物业公司因为没有理由认为告别才是会见的高潮。
案例：某年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
。。。。
分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，武汉物业公司该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
点评
当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
案例：王某与李某是邻居关系，某年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。武汉物业公司所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
点评
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
