电梯设备管理
电梯运行管理的内容主要有：(1)制定合理的运行制度;(2)制定服务规范。
电梯运行制度建立的原则电梯运行制度建立的原则主要有两点:(l)保证为全体业主(使用者)服务好;(2)根据楼房的类型、客流量、服务对象的不同，在服务好的同时要本着节约的原则。
电梯运行制度的类型24小时电梯连续运行制度可分为以下几种类型;(I)单梯。24小时运行，夜间值班(即司机不在轿厢内，在值班室随叫随到或预约开梯)运行。(2)并列双梯和高通道的双梯。按设计客流量应为双梯同时运行。但可执行1部24小时制,1部18小时制，即夜间只设1部电梯值班运行，保证全天任何时间都有电梯运行。(3)三梯有通道电梯;执行1部24小时,2部18小时制，白天3部电梯同时运行，夜间只有l部值班运行。
运行报表制度为掌握电梯运行状况，保证电梯安全运行，搞好经营，应建立填写运行记录与报表制度。
电梯运行记录该表格是对电梯运行情况的记录，由司机每天填写，一式二联。
电梯报修单电梯报修单指电梯需要零修而填写的协单，也是对零修情况的记录，由维修工隅，报修人(司机)签字验收，一式三联。
电梯运行月报表是电梯每个月运行情况的报表，是考核本单位(或每部)电梯运行率、故障率指标的依据。月报表由统计员填报。
电梯设备年报表是电梯设备一年运行情况的报表，它主要反映单位电梯的年保存量、类型、增减情况，是考核本单位电梯运行情况的依据，也为领导决策维修等级、保养管理提供依据。
电梯事故月报表是每个月对电梯运行中所出现的事故进行统计的表格。
电梯的设备管理为了保证电梯的设备良好，提供优质服务，必须重视对电梯设备进行规范管理，其设备管理的主要内容有:电梯的接管验收，维修管理和技术档案资料管理。
接管验收的重要性验收工作是由设备安装转人使用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和使用有着重要意义，因此每部电梯都应个别进行验收。
接管验收程序接管验收程序通常分为两个阶段:第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间;第二次验收为复验，复验不合格的应限定解决期限。对设备的缺陆及不影响使用的问题，可作为遗留问题与建设单位签订协议保修或赔偿。
验收标准及规定验收的具体技术标准按国家的现行规范、标准执行。主要技术规范如下:(1)安装质量机械部分应符合TJ231(四)一78《机械设备安装工程施工及验收规范；(2)电气部分应符合GBJ232-82《电气装置安装工程施工验收规范》有关规定;(3)产品制造质量应符合GB7588-87《电梯制造与安装安全规范》中的规定沃的建筑部分应符合JB1435一74电梯及其井道机房型式，基本参数与尺寸》的规定。
验收申的重点检查部位与基本要求为了保证电梯设备的质量，验收检查时，应注意以下重点部位:(1)曳引机运行平稳、振动与噪声不超标、油箱元渗漏。(2)轨道的轨距与垂直度偏差不超标;(3)钢丝绳张力应均衡不姐标刊的轿厢运行平稳平层准确，开门噪声不超标;(5)各部位安全装置、最主要的是门锁、限速器、限位与极限开关需动作灵敏准确可靠;(6)电气装置接地良好、绝缘合格;(7)机房高度、顶层高度与底坑深度符合标准等等。
维修管理电梯是一种使用相当频繁的设备，在运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗。因此，经过一段时间的运行，必须要进行维修保养，减少损耗，提高可靠性，延长电梯使用寿命，节约资金。
维修管理的要求电梯的维修管理要想正常有序地进行，必须制定有关规定与要求:(1)配备合格的维修人员，具有上岗证;(2)制定电梯的保养维修规程、保养维修计划;(3)定时巡查，以便及时发现故障并维修;(4)注意门匙的管理，防止发生人为破坏。
电梯零修电梯零修是指日常维修保养，其中包括排除故障的急修和定时的学规保养。常规保养分为周保养、半年保养和一年保养三种。
周保养电梯周保养是指电梯每周一次，每次不少于4小时。
半年保养电梯每半年保养一次，每次不少于1小时。侧重于重点部位的保养。
一年保养电梯每年保养一次，每次不少于16/ll时。为较全面的检查和保养。
电梯中修电梯中修指电梯运行较长时间后进行全面检修保养，周期一般定为3年。但第2个周期为大修周期，如需要大修，则可免去中修。
电梯大修电梯大修是指在中修后继续运行三年时间，因设备磨损严重需更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底地维修。
电梯专项修理电梯专项修理通常指不到中修、大修周期，又超过零修范围的某些需要及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。
电梯更新改造电梯连续运行15年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换(旧型号已淘汰)时，就需要进行更新或改造。
电梯维修工程的审批除零修外，中修、大修与改造更新列为电梯维修工程。电梯应每年进行一次全面普查，从而制定大修、中修，改造更新计划。经上级物业管理部门批准实施。工程结束后，植技术检验部门验收合格，方可投入使用。
电梯维修队伍的素质要求电梯是集机械、电气为一体的高技术设备，电梯维修工同样是一种技术密集型工种，应对维修保养技术人员有明确的要求：(l)懂技术要求、质量标准、验收规范;(2)精通电梯设备的原理与构造，熟悉所营电梯的性能及图纸。
技术档案资料管理技术档案资料的管理一般指对设备原措资料与维修管理资料的管理。
电梯设备档案每部电梯在接管后，应建立技术档案。摆有:(l)电梯验收文件，包括验收记录，测试记录，产品与配套件的合格证，电梯订货合同、安装合同，设备安装图与建筑结构图等。(2)设备登记表，主要记载设备的各种基本参数与性能参数。(3)大修、中修工程记录，它包括大修、中修的时间、次数、维修内容等。(4)事故记录等。
电梯维修资料电梯维修资料指包括报修单、运行记录，普查记录、运行月报表等在内的一些维修记录资料。
电梯安全管理电梯作为一种交通运输设备，本身就具有一定的危险性。其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，安全工作十分重要，因此必须建立严格的安全管理制度。
司机操作规程要使电梯安全运行，司机操作应规范,故需要制定操作规范，规范操作行为。操作规程主要内容有操作方法、安全要求和紧急情况的处理。
保证操作规程执行措施执行操作规程的主要是司机，因此对司机来讲，必须要强化安全意识，采取一定的措施，通常是:(l)对司机的培训;(2)岗前训练;(3)定期考核。
司机培训对司机的培训主要包括讲授和操作两方面。通过讲授应使司机对所驾驶电梯各部件的名称、作用有基本的了解，对控制图纸有初步理解，对性能应熟悉。在此基础上进行操作训练。
岗前训练司机正式上岗前，应经过两周的岗前训练，由有经验的司机带班，具体地传授帮助，使司机熟练地掌握操作程序。
定期考核对司机每半年进行一次安全规程的考核。可以口试、笔试，同时要对实际操作进行考核，考核成绩要有记录，以作为评比、晋级的根据或参考。
持证上岗根据政府有关规定，电梯作业属特种作业，电梯司机和维修工要统一考核后持证上岗。
维修工的安全管理电梯工作的伤亡事故绝大多数为电梯维修工，因此对电梯维修工的安全管理十分重要。通常应做好以下主要工作:(1)制定好《电梯维修安全操作规程》;(2)严格遵守操作规程工作:(3)坚持上岗考核和技术等级考核川的进行技术培训等。
设备安全管理措施要使电梯设备保持良好状态，需要制定有关安全管理措施。通常如下:(1)使用电梯设备时，必须经常检查这些装置的可靠性；(2)定期进行安全机构动作试验与整体性能试验;(3)做到防火、防水、防盗。
乘梯须知保证电梯正常运行、防止意外事故，对乘电梯的人员制定的有关规定通常称"乘梯须知",并在电梯间公布于众。
司机守则保证电梯正常运行，提高服务质量，防止事故发生，司机应遵守的规定，称之司机守则。例如，坚持正常出勤，不得擅离岗位，电梯不带病不超载运行，操作时不吸烟，不闲谈等。
维修工的培训为了运行安全，在维修过程中坚持质量第一，必须对维修工进行岗前培训，使维修人员熟悉维修基本程序与技术标准，故障的检查，排除方法等。
电梯维修安全操作规程电梯是一种具有较高技术含量的专用设备，电梯维修工在维修过程中不仅要有较高的操作技术，还需要有安全的操作管理规范。为此，一些单位编制了《电梯维修安全操作规范》手册，凡是维修工人手一册，严格执行。
电梯服务标志为了让乘客了解电梯的工作状况，物业管理部门应在候梯厅设立统一的标志牌或标志灯，有的称之电梯服务标志。
经营管理经营管理主要指电梯的经营费的筹集与使用管理，物业管理部门应在合理负担的原则下向用户收取电梯运营费，井在加强核算的基础上降低运营费，同时专款专用，用好这笔费用。
电梯运营费为保证电梯正常运行而必须支付的费用，包括电梯司机及维修工的工资、奖金，电梯的各项管理费、电费及保养材料费等。
电梯运行率某个时期内，电梯实际运行的工时数,占计划运行工时数的百分比。它是考核电梯服务水平的指标之一。其计算公式为:
其中计划运行工时=日历工日×每工日规定运行的工时-电梯保养工时-电棉大修、中修工时。
安全责任制电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关，物业管理企业应有主管领导负责安全管理工作，要建立安全责任制，对造成重大人身、设备事故的责任人要做认真、严肃的调查处理。
楼宇设备管理
楼宇设备管理的目的在于提高设备的运行效率、保证运行质量，最终提高整座大厦的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限；关系到大厦的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况；关系到能否为用户提供一个高质量的安全、舒适而又方便的使用环境。
1．楼宇设备的运行管理
设备运行管理的目的在于：
（l）确保设备安全、正常运行。
（2）及早发现设备隐患并有效排除。
（3）节约能源。大厦建成之后，如何在漫长的使用过程中实现运行节能不仅可能而且十分必要。能源支出往往达到总设备管理支出的50％左右，其中电费支出又占能源总支出的70％。实际运行中，电力负荷、空调负荷等都是变化的，如何根据负荷变化情况进行调整，提高设备运行效率以实现运行节能，是运行管理中至关重要的课题，如：变配电系统中，无功负荷的补偿，通过电容器组的投切，应将功率因数控制在0.9以上；变压器投入并联运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.5～0.7之间，以提高变压器的运行效率。
空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风冷量或减少新风处理能耗。照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等。
在智能建筑中，由于建筑设备自动化系统能够对包括暖通空调、供配电、给排水、电梯等在内的各种机电设备的运行状态进行自动监视，自动检测并记录、显示实时运行数据，使之一目了然；通过与办公自动化系统的联网，可对各种运行数据的变化趋势进行分析，及时了解设备是否处于正常运行状态；如果运行参数超出正常范围，会自动实现越限报警；设备出现故障，会自动进行故障报警，并且自动投入备用设备。因而无需投入多少人力即可确保设备的安全与正常运行，并及早发现设备老化或其它隐患。不仅如此，还能自动进行节能管理，如冷水机组及相应设备运行台数的控制、焓值控制、照明系统的节能控制、无功补偿电容器的自动投切等，从而使设备自动运行于最优状态。与人工巡检相比较，设备的智能化管理大大提高了管理效率、节约了人力。
2．楼宇设备的维修管理
设备维修、保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能及服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。
（1）定期维修、保养管理
定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。
由于智能化系统比较复杂，系统设计及零部件皆为公司专利，系统发生故障必须由供货商维修，因而在选型时就要考虑供货商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。在制定维修保养合同时必须注意下述问题：。
·应明确规定彼此的责任范围。
·应含有制约保养承包单位零件价目表，可将此价目表作为合同附件之一。
·应包括制约保养承包单位的条款，如：逾期不作定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少、甚至解除合同等等。签定维修保养合同之后，还须对保养承包单位的工作进行监察，如每次到场保养时间，每次故障报修的日期／时间及故障排除的日期／时间等等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。
（2）紧急维修管理
为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：
·对简单的急修工作应能于最短时间内完成。
·对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。
·对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。
·对紧急维修消耗的材料进行有效监控。
为达到上述目标，现代物业管理都采用"维修工作单"（或称工程联系单）的动作方式。
维修工作单的内容包括：
发单人填写部分：发单人姓名、发单日期／时间及问题简述。
收单人填写部分：收单人姓名、收单日期、时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完工时间、维修人签名、验收人签名等。
维修工作单的格式务求简洁、易懂，注重可操作性。在智能大厦里，维修工作单的传递可借助通信系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警；工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。
（3）楼宇设备的增建、改造管理
基于大厦营运上的需要并避免大厦设备老化，应适当地对大厦内的设备、设施进行增建、更新和改造。比如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗大不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新与改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题：
·说明设备现存问题。
·现存问题可能导致的最坏后果。
·建议的解决方案。
·经济性分析：说明须投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在五年以内。
3．楼宇设备管理的人员编制
设备管理人员编制的多少，直接关系设备管理的成本。在国内，一般情况下，用于运行管理与维修管理的各级工作人员的工薪支出约占设备管理成本的40％左右。在智能建筑中，由于建筑设备自动化系统能够自动监视设备运行状态，自动检测、显示各种运行参数，自动实现越限报警、故障报警，并且能够根据外界条件与负载变化情况自动进行节能控制，使设备运行于最优状态。这样，不仅提高了服务质量和管理效率，而且可使人们从填写值班记录或人工巡检中解放出来，大幅度减少了运行值班人员的编制。
智能化设备的维修、保养，前已述及，由于涉及高新技术、专业性很强，并且是制造商的专利，用户手中缺乏设计图纸与零件，即使有专业维修人员也难以插手。因此对于复杂设备的故障诊断与维修，应与供货商签定维修保养合同，由供货商解决。对于一些不需要太高专业水平的故障诊断，如线路故障或感应器探头损坏等，可以自行维护。在人员编制上应尽可能考虑统筹兼顾、一职多能，以便灵活调配、充分利用人力资源。
综上所述，在智能建筑中，由于楼宇控制系统本身已经具备了完善的自动监测、自动调节、自诊断、自动报警等功能，可以大大减少设备管理人员编制，降低运作成本。
