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机电设施设备管理
1．目的
通过对机电设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。
2．范围
本程序运用于公司各管理处对于物业管理服务相关的各类设备的管理。大致包括以下类别：
(a)大厦（小区）的供配电系统设备：高、低压配电相、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱／柜，照明配电箱／柜，控制箱／柜）。
(b) 给排水系统设备；各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
(c)消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
(d) 电梯设备：各类电梯及其附属设备。
(e) 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。
(f) 通风及空调系统设备：通风设备、风／水冷空调机组及其附属设备。
3.职责
3．1副总经理负责组织工程部及管理处有关人员对物业主要配套设备进行接管验收，负责重大事项的审批。
3．2工程部负责对各管理处机电组的设备管理工作进行技术指导、监控和定期检查，负责组织对重大设备故障的维修，负责制定设备的大、中修及设备的更新改造计划，并组织落实计划的实施。
3．3管理处经理（助理）负责检查监督整个管理处机电组的工作。
3．4管理处机电主管负责设备的综合管理，编制零星设备、配件、材料采购计划，编制年度设备保养计划，统计设备故障率及系统完好率。
3．5管理处机电人员按照其岗位职责，对各自责任区内的设备进行维修、保养、运行操作，并将每天的工作情况记录在《工作日志》上。
3．6中控室值班员负责对机电设备的工作状况进行24小时的监控，并受理住户投诉。
4．工作程序
4．1设备的接管验收：按照《物业接管验收管理规程》执行。
4．2设备的标识：
4．2．l所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。
4．2．2所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。
4．2．3对故障设备须悬挂“持维修”或“维修中”告示牌。
4．3设备档案管理
4．3．l管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期。生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修（改造）情况等。
4．3．2工程部负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。
4．4设备的运行
4．4．l设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。对应不同的设备制定相应的管理规程，由相关机电人员遵照各管理规程及《机电管理员安全操作规程》执行，并做好运行记录。
4．4．2机电主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
4．4．3中控室值班员负责将监控到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并作好记录。
4．4．4工程部对各管理处机电设备的运行情况进行监控，根据《设备运行状况检查周期》，对设备进行功能检查及综合测试，并将设备的运行状况及保养情况的检查结果，记录于《设备运行状况检查、整改记录表》，发现问题，发出《设备整改通知单》，督促管理处限期整改。
4．5设备的维修
4．5．1设备维修须填发《派工单》，重要设备或影响范围较大的维修项目，须 办理《机电设备（设施）抢修工作票》
4．5．2在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向机电主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。设备故障维修均须填写《设备维修记录表》和《设备故障登记表》，并将主要零部件更换情况记录在《机电设备台帐》 中。
4．5．3设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，机电主管应立即组织机电人员按照《设备（设施）故障抢修管理规程》采取应急措施进行抢修，并及时向管理处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。同时主管必须立即填写《设备重大故障（事故）报告表》上报公司领导处理，修复后填写《设备抢修记录表》及《设备故障登记表》，并在《机电设备台帐》中记录主要零部件的更换情况。
4．5．4夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。
4．5．5需要委外维修的设备，费用在500元以内，机电主管填写《设备对外委托维修单》，报部门经理（助理）审批后执行；费用在 500元以上，需报请公司领导批准后执行。如需要签订维修合同，则按照《物业管服务合同评审程
序》执行。维修结束后，由机电主管组织相关部门或人员对设备进行检测，检测合格方可予以验收。
4．5．6对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同及三方签订的《_______保修期协议书》上的相关条款执行。
4．5．7因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的，须提前申报管理处经理（助理）审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。
4．5．8每月30日前，机电主管汇总本月的设备故障及维修情况，填写《设备故障率统计表》、《系统完好率统计表》统计设备故障率及系统完好率，交管理处资料管理员存档。
4．6设备的保养
4．6．l每年12月份，各管理处机电主管对大的维修保养项目，编制下年度《机电设备年度保养计划》；公司工程部根据各管理处的设备状况，负责编制下年度《机电设备大中修（改造）计划表》。
4．6．2机电人员按照各机电设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。
4．6．3分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同和《合格供方控制程序》执行。
4．6．4机电人员负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等，并将清洁情况记录在《工作日志》内。
4．6．5工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织管理处相关人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写《机电设备大中修（改造）记录表》，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《机电设备台帐》中。
4．7设备零部件及材料的采购与管理。
4．7．l对设备零部件及材料的采购及管理，按照《物资采购和管理控制程序》、《仓库管理规程》执行。
4．8设备房的管理：按照《设备房管理规定》执行。
4．9库存设备的管理
4．9．l闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。
4．9．2库存设备重新启用前，须经机电人员进行保养后，方可投入使用。
4．10设备的报废
4．10．1设备有下列情况之一者，应考虑报废：
a）已超过规定使用年限，设备性能达不到规定要求且不能修复；
b）因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用；
c）严重影响安全，继续使用将会引发事故且不能修复改造；
d）维修费用超过原资产净值。
4．10．2设备报废由管理处机电主管组织相关人员进行监定、确认，填写《报废单》交部处负责人审核后，上报公司领导批准。产权属业主的设备项报请业主委员会讨论批准。
4．10．3设备批准报废后，各管理处应对《机电设备台帐》进行更新。
5．相关文件
5．l《机电组组织架构图及责任区域》——QP一11－001
5．10《机电设备编号管理规程》——QP—11—002
5. 11《变配电设备管理规程》——QP—11—003
5．12《柴油发电机组管理规程》——QP—11—004
5．13《弱电系统设备管理规程》——QP—11—005
5．14《给排水设备(设施)管理规程》——QP——11——006
5．15《空调系统设备管理规程》——QP——11——007
5．16《机电管理员安全操作规程》——QP——11——008
5．17《设备（设施）故障抢修管理规程》——QP——11——009
5．18《设备房管理规定》——QP——11——010
5．19《消防系统设备管理规程》——QP——11——011
5．20《电梯系统管理规程》——QP——11——012
6．1《工作日志》——QP——11——F001
6．2《设备卡》——QP——11——F002
6．3《机电设备台帐》——QP——11——F003
6．4《设备运行状况检查、整改记录表》——QP——11——F004
6．5《设备整改通知单》——QP——11——F005
6．6《派工单》——QP——11——F006
6．7《设备故障登记表》——QP——11——F007
6．8《设备维修记录表》——QP——11——F008
6．9《设备重大故障（事故）报告表》——QP——11——F009
6．10《设备（设施）抢修记录表》——QP——11——F010
6．11《机电设备年度保养计划》——QP——11——F011
6．12《变配电设备检查保养记录表》——QP——11——F012
6．13《柴油发电机组检查保养记录表》——QP——11——F013
6．14《给排水设备（设施）检查保养记录表》——QP——11——F014
6．15《弱电系统设备检查保养记录表》——QP——11——F015
6．16《消防系统设备检查保养记录表》——QP——11——F016
6．17《空调系统设备检查保养记录表》——QP——11——F017
6．18《机电设备大中修（改造）计划表》——QP——11——F018
6．19《机电设备大中修（改造）记录表》——QP——11——F019
6．20《设备对外委托维修单》——QP——11——F020
6．21《机电设备（设施）检修工作票》——QP——11——F021
6．22《设备故障率统计表》——QP——11——F022
6．23《系统完好率统计表》——QP——11——F023
6．24《变配电设备运记录表》——QP——11——F024
6．25《柴油发电机组运行记录表》——QP——11——F025
6．26《停（送）电工作票》——QP——11——F026
6．27《给排水设备运行记录表》——QP——11——F027
6．28《高低压开关操作登记不》——QP——11——F028
6．29《中央空调系统运行记录表》——QP——11——F029
6．30《电梯日巡视检查记录表》——QP——11——F030
6．31《消防栓检查卡》——QP——11——F031
6．32《灭火器检查卡》——QP——11——F032
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